【相談事例】70代からの資産整理｜金利1.25%時代に「1〜2億円」の収益アパートを選ぶ理由と判断軸 ■ はじめに

福岡市内にお住まいの70代オーナー様より、収益不動産の追加取得についてご相談をいただきました。

手元の預貯金や有価証券などの基盤が十分に整い、ご自身の生活防衛資金や将来の納税資金も確保されたうえで、「今の資産をただ置いておくのではなく、子どもたちの世代に負担なく引き継げる形に整えておきたい」という前向きなお考えです。

日々市場に出る物件情報も熱心にチェックされており、「納得のいくご縁のある1棟に出会えたら前向きに検討したい」という段階に入っていらっしゃいます。

今回の検討対象は「1〜2億円規模」の1棟収益アパート・マンション。

金融資産と不動産のバランス（ポートフォリオ）をどう整えるべきか、そして日銀の政策金利が1.25%に引き上げられた今、どう状況を見極めるべきかを整理しました。

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■ なぜ「金融資産 × 不動産」のポートフォリオが重要なのか

資産管理で最も避けるべきは、「不動産に偏りすぎて手元の現金が枯渇すること」であり、逆に「すべて現預金のままでインフレや相続税負担に晒されること」です。

この両者がバランスよく組み合わさって初めて、「減らない・揉めない・困らない」堅牢な資産ポートフォリオが完成します。1〜2億円というロットは、手元に十分な金融資産を残したまま無理なく組み入れられる最適なサイズ感です。

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■ なぜ「1〜2億円規模」が選ばれるのか

① ご家族で公平に分けやすい（円満な資産承継）

大型物件を1棟だけ保有していると、将来の相続時に「誰が引き継ぐか」「共有名義にするか」といった調整が難しくなりがちです。

1〜2億円規模であれば、手元の金融資産と組み合わせることで、「長男には不動産、長女には有価証券・預貯金」といった形で、ご家族それぞれの事情に合わせた公平な分割設計がしやすくなります。

② 手放しやすく、流動性を保ちやすい

何億円もする大型物件は買い手が大手企業等に限られますが、1〜2億円規模は個人の富裕層や地元の実業家など買い手の裾野が広く、将来現金化が必要になった際にも柔軟に対応しやすい安心感があります。

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■ 大切にしたい「3つの判断軸」

① 表面上の利回りより「立地と土地の確からしさ」

目先の利回りの高さだけでなく、「20年後、30年後も地域に必要とされ、住む方に選ばれ続ける立地かどうか」を第一に考えます。将来にわたって土地そのものの価値がしっかり残る場所を見極めることが大切です。

② 借入は一律で決めず「建物の築年数・構造」に合わせて判断する

「必ず借入を使う」「自己資金だけで買う」と決め打ちにする必要はありません。

・築浅（〜築15年程度）：銀行の長期融資を活かしやすく、手元の金融資産を温存しながら借入を活用する形が取りやすい。

・年数を重ねた物件（築25年超など）：借入期間が短くなり毎月の返済割合が高くなりやすいため、自己資金の割合を多めにして毎月の収支にゆとりを持たせる。

③ 次の世代へ引き継ぐ「修繕計画」の確認

今後10〜15年で訪れる外壁の塗り替えや給排水管の点検など、これまでどのように大切にメンテナンスされてきたのか履歴を丁寧に確認します。次の世代に余計なご不安を残さないよう、事前の見極めが欠かせません。

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■ 政策金利1.25%上昇。いま市場の動きをどう見るか

直近で日銀の政策金利が1.25%へと引き上げられ、不動産市場にも少しずつ変化が表れ始めています。

・過度な借入による購入の落ち着き：無理な資金計画での購入が減り、市場が冷静さを取り戻しつつあります。

・価格の適正化と交渉の余地：売り急ぐ売主様の物件や、市場に長く出ている物件において、適正な価格交渉ができる機会が増えてくる可能性があります。

・立地選別の進展：郊外の築古が慎重に見られる一方、福岡市内の地下鉄沿線など、利便性が高く需要が堅調なエリアには引き続き信頼が集まります。

だからこそ、「今ある物件の中から急いで決める」のではなく、手元の金融資産をしっかり維持しながら、納得のいく条件の物件が出るまでじっくり構えて待つ姿勢が大切になります。

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■ まとめ＆物件募集：水面下の未公開物件を含めて探します

ウチハマ・ラボが大切にしているのは、単に不動産を仲介することではなく、金融資産と不動産が調和した、何十年先まで安心できる資産ポートフォリオを整えることです。

市場に出回っている公開物件はもちろん、ウチハマ・ラボのネットワークや本ブログなどを通じて、一般には出回らない「水面下の未公開物件」も含めて広く網を張り、納得のいく1棟を探索してまいります。

【物件の売却・情報提供をお考えの方へ】

・エリア：福岡市内および近郊（地下鉄沿線・利便性の高い立地）

・規模感：総額1〜2億円規模（1棟アパート・マンション）

・状況：入居中物件、相続に伴う換金、法人資産の組み換えなど歓迎

「市場に公表する前に買い手を探したい」「水面下で確実に資産整理を進めたい」というオーナー様や関係機関の皆様からの物件情報・売却オファーをお待ちしております。