【相談事例】70代からの資産整理｜金利1.25%時代に「1〜2億円」の収益アパートを選ぶ理由と判断軸
福岡市内にお住まいの70代オーナー様より、収益不動産の取得についてご相談をいただきました。
手元の預貯金や有価証券などの基盤が十分に整い、ご自身の生活防衛資金や将来の納税資金も確保されたうえで、「今の資産をただ置いておくのではなく、子どもたちの世代に負担なく引き継げる形に整えておきたい」という前向きなお考えです。
日頃からポートフォリオを意識されており、今回の「1〜2億円規模」という規模感も先方がご自身で考えられたもので、非常に素晴らしい取り組みです。日々市場に出る物件情報も熱心にチェックされており、「納得のいくご縁のある1棟に出会えたら前向きに検討したい」という段階に入っていらっしゃいます。
今回の検討対象は、総額「1〜2億円規模」の1棟収益アパート・マンション。
金融資産と不動産のバランス（ポートフォリオ）をどう整えるべきか、そして日銀の政策金利が1.25%に引き上げられた今、どう状況を見極めるべきかを整理しました。
福岡市内で収益不動産の取得や資産整理を検討されている方にとっても、同じような視点が参考になるケースは少なくありません。
◆ なぜ「金融資産 × 不動産」のポートフォリオが重要なのか
資産管理で最も避けるべきは、「不動産に偏りすぎて手元の現金が枯渇すること」であり、逆に「すべて現預金のままでインフレや相続税負担に晒されること」です。
・現預金・有価証券（流動性）：
いざという時の生活資金・納税資金・突発的な支出への備え
・収益不動産（安定収益・資産防衛）：
毎月の安定したインカムゲイン ＋ 相続税評価額の圧縮効果
この両者がバランスよく組み合わさって初めて、「減らない・揉めない・困らない」堅牢な資産ポートフォリオが完成します。1〜2億円というロットは、手元に十分な金融資産を残したまま無理なく組み入れられる最適なサイズ感です。
◆ なぜ「1〜2億円規模」が選ばれるのか
① ご家族で公平に分けやすい（円満な資産承継）
大型物件を1棟だけ保有していると、将来の相続時に「誰が引き継ぐか」「共有名義にするか」といった調整が難しくなりがちです。
1〜2億円規模であれば、手元の金融資産と組み合わせることで、「長男には不動産、長女には有価証券・預貯金」といった形で、ご家族それぞれの事情に合わせた公平な分割設計がしやすくなります。
② 手放しやすく、流動性を保ちやすい
何億円もする大型物件は買い手が大手企業等に限られますが、1〜2億円規模は個人の富裕層や地元の実業家など買い手の裾野が広く、将来現金化が必要になった際にも柔軟に対応しやすい安心感があります。
◆ 大切にしたい「3つの判断軸」
投資に絶対の正解はなく、リターンとリスクは常に表裏一体です。だからこそ、表面的な数字にとらわれず、次の3つの軸でリスクの許容範囲を事前につかんでおくことが欠かせません。
① 表面上の利回りより「立地と土地の確からしさ」
目先の利回りの高さだけでなく、「20年後、30年後も地域に必要とされ、住む方に選ばれ続ける立地かどうか」を第一に考えます。将来にわたって土地そのものの価値がしっかり残る場所を見極めることが大切です。
② 借入は一律で決めず「建物の築年数・構造」に合わせて判断する
「必ず借入を使う」「自己資金だけで買う」と決め打ちにする必要はありません。金利が上がった場合でも手元資金が圧迫されないよう、物件に合わせて無理のない比率を選びます。
・築浅（〜築15年程度）： 銀行の長期融資を活かしやすく、手元の金融資産を温存しながら借入を活用する形が取りやすい。
・年数を重ねた物件（築25年超など）： 借入期間が短くなり毎月の返済割合が高くなりやすいため、自己資金の割合を多めにして毎月の収支にゆとりを持たせる。
③ 次の世代へ引き継ぐ「修繕計画」の確認
今後10〜15年で訪れる外壁の塗り替えや給排水管の点検など、これまでどのように大切にメンテナンスされてきたのか履歴を丁寧に確認します。次の世代に想定外の出費やご不安を残さないよう、事前の見極めが欠かせません。
◆ 政策金利1.25%上昇。いま市場の動きをどう見るか
直近で日銀の政策金利が1.25%へと引き上げられ、不動産市場にも少しずつ変化が表れ始めています。
・過度な借入による購入の落ち着き：
無理な資金計画での購入が減り、市場が冷静さを取り戻しつつあります。
・価格の適正化と交渉の余地：
売り急ぐ売主様の物件や、市場に長く出ている物件において、適正な価格交渉ができる機会が増えてくる可能性があります。
・立地選別の進展：
郊外の築古が慎重に見られる一方、福岡市内の地下鉄沿線など、利便性が高く需要が堅調なエリアには引き続き信頼が集まります。
だからこそ、「今ある物件の中から急いで決める」のではなく、手元の金融資産をしっかり維持しながら、納得のいく条件の物件が出るまでじっくり構えて待つ姿勢が大切になります。
◆ 客観的な数字で判断材料を整理したい方へ
あらゆる投資にはリスクが伴い、「これを選べば絶対に間違いない」という画一的な正解はありません。だからこそ大切なのは、ご自身が背負うリスクと得られるリターンを事前に正しく認識し、納得感を持って決断を下すことです。
ウチハマ・ラボでは、物件の売り込みや購入・売却の強要といった営業面談は一切行いません。
「金利がさらに上がったり、空室が出たりしたときに、収支はどこまで耐えられるか」
「手元資金と借入のバランスは、ご自身の資産全体に対して無理のない範囲に収まっているか」
「将来の修繕費や承継時のコストを踏まえても、手元にしっかり利益が残るか」
最終的なご決断を下すのは、あくまでオーナー様ご自身です。
ウチハマ・ラボの役割は、もしもの環境変化が起きた際の影響まで数字で見通し、ご自身が腹落ちしてご判断いただくための「中立的な判断材料」を整理することです。
まずは初回の面談にて、代表の中島が数字と構造の整理を行います。
具体的な検討段階や2回目以降のご相談において、必要に応じて提携している顧問税理士・司法書士等の専門家チームと連携し、税務評価や権利関係、長期収支を多角的に検証いたします。
【物件の売却・情報提供をお考えの方へ】
・エリア：福岡市内および近郊（地下鉄沿線・利便性の高い立地）
・規模感：総額1〜2億円規模（1棟アパート・マンション）
・状況：満室稼働中、相続に伴う資産整理、法人資産の組み換えなど（築年数不問）
「周囲や近隣に知られず、秘密厳守で着実に引き継ぎたい」という物件情報がございましたら、直接ご連絡ください。
※本記事では資産整理の考え方を整理してお伝えしていますが、実際の面談で難しい専門用語や計算式を前提とすることはございません。
お客様それぞれの状況やご家族への想いを丁寧にお伺いしながら、直感的に掴める平易な言葉とシンプルな数字で紐解いてまいります。
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