高利回り物件の落とし穴——清原達郎氏の教えに学ぶ「現場査定」で見抜く修繕リスク

　不動産投資の販売図面に並ぶ「表面利回り9.8%」「築22年」といった整った数字。しかし、私自身が会社員として契約や調達の実務を担い、福岡の地でささやかながら賃貸を運営する中で痛感してきたのは、「紙の上の数字ほど当てにならないものはない」という冷徹な現実でした。

私が一人の実務家として規律の道標とさせていただいているのが、元タワー投資顧問のファンドマネージャーであり『わが投資術』を著された清原達郎氏です。かつて長者番付で日本一となり、現在は大手術を経て筆談で市場の本質を語り続ける清原氏は、著書の中で次のような極めて重い指摘をされています。

　これは、私たちが日々向き合うアパートやマンションの現場査定でも寸分の狂いもなく当てはまります。見かけの高利回りに惑わされず、いかにして「隠れた修繕リスク」を見抜くべきか。清原氏の教え　から学ばせていただいた現場の規律をまとめました。

1. 不動産の現場で見る「利回り」と「隠れ負債」の正体

　図面に記載された「表面利回り」は、企業の帳簿上の数字と同じです。実際に現地に足を運び、現物を確かめなければ、その建物が「手入れされた新品」なのか「放置されたボロ」なのかは決して分かりません。

「利回り2%の差」など、屋上防水のやり直しや配管の漏水事故が1回起きれば瞬時に消し飛びます。見かけの利回りに釣られて「ボロ設備」を高値で掴まないことこそ、賃貸経営における最大の防御策です。

2. 清原流「実質ネットキャッシュ」で測る下値の堅牢さ

　清原氏の投資手法で最も感銘を受けるのは、「どれだけ儲かるか」ではなく、「最悪の嵐が来ても、絶対に倒産しない船であるかどうか」を徹底的に計算する慎重さです。

　不動産においても全く同じです。物件価格から「向こう数年で確定している修繕負担（隠れ負債）」を差し引き、それでも手元に残る実質的なキャッシュを生み出せるか。表面的な数字の化粧を剥ぎ取って査定する姿勢が欠かせません。

3. リーマンショックが教える「身銭（自己資金）」の強さ

　清原氏の歩みの中で、私自身が最も深く襟を正されたのが、2008年リーマン・ショック時の修羅場です。

市場のパニックにより、ファンドには顧客からの巨額の解約請求が殺到しました。どれほど割安な超優良企業の株であっても、現金を返還するために市場の底値で強制的に叩き売らざるを得ないという過酷な地獄を経験されています。他人の資金を預かるプロは、顧客の解約期限から逃れることができません。

　その試練を乗り越え、清原氏が今日まで卓越した実績を残されたのは、「ご自身の大切な身銭（自己資金）を投じ、誰からも期限を迫られない確かな資金規律を守り抜かれたから」でした。

　前回のコラムでお話しした「50㎡のお部屋のクロス全面貼替を惰性で行わず、入居者満足に直結する水回り設備へ予算を振り向ける」という工夫も、身の丈に合った大切なお金をどこに配分すべきかという、現場の小さな知恵に過ぎません。